ホームプレス オリバー通信1面 ≫ 2011年5月号

「敷引」特約有効の最高裁判決 しかし消費者保護の潮流は今後も

関西方式である賃貸借契約で敷金の中から一定額を差し引く「敷引」特約について争われた訴訟で、最高裁は特約の無効を訴えた借主側の上告を棄却しました。これまで敷引特約については、地裁・高裁レベルで判断が分かれていましたが、今回の最高裁判決では当該事例については特約の有効性を認めました。しかし「建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額、賃料の額、礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし、敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には」消費者の利益を一方的に害するとして消費者契約法により無効となることを示しました。


今回の敷引特約を始め、原状回復費用特約、更新料特約、礼金など賃貸借契約に関わる訴訟が数多くなされています。借主が特約や礼金の無効を主張する根拠となる消費者契約法は、消費者保護の社会的要請から成立し、第10条で消費者と事業者の契約で消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する条項で、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものは無効と定めています。今後も消費者保護の社会的潮流は拡大するものと見られ、訴訟やトラブルを防止する賃貸借契約の締結が安定した賃貸経営にとって重要になります。


弊社ではトラブル回避の一つとして、契約時にあらかじめ原状回復費用を一定額とする定額精算を取り入れています。これにより退去後の費用負担に関する消費者との紛争防止を図っています。また、今年7~9月には更新料訴訟についても最高裁判決が見込まれています。賃貸経営に関わる重要な判決として注視して参ります。尚これらにつきましてご質問、ご相談がございましたら、お気軽にご連絡下さい。

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